THẨM QUYỀN CỦA TRỌNG TÀI TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

SLRI – Xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp là một trong những vấn đề rất quan trọng của tố tụng nói chung và tố tụng Trọng tài nói riêng. Thẩm quyền giải quyết có nhiều khái niệm khác nhau, tuy nhiên tóm gọn lại được hiểu là: quyền được xem xét, đánh giá, kết luận và định đoạt một vấn đề nào đó theo quy định của pháp luật.

Tại Điều 2 Luật Trọng tài thương mại 2010, Trọng tài có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp như sau:  (1) Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại; (2) Tranh chấp phát sinh giữa các bên trong đó ít nhất một bên có hoạt động thương mại; (3) Tranh chấp khác giữa các bên mà pháp luật quy định được giải quyết bằng trọng tài;

Theo quy định tại Điều luật này, chúng ta nhận thấy các tranh chấp mà một bên có hoạt động thương mại thì Trọng tài có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đó hoặc tranh chấp khác mà pháp luật có quy định được giải quyết bằng Trọng tài.

Hoạt động thương mại được hiểu: là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác.

Bài viết này đánh giá và xem xét ở một phạm vi hẹp hơn, chỉ phân tích các nội dung liên quan đến thẩm quyền của Trọng tài trong giải quyết tranh chấp bất động sản.

Quy định pháp luật hiện hành không giải thích bất động sản là gì mà chỉ liệt kê các tài sản nào được cho là bất động sản, theo quy định tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản bao gồm các tài sản sau: (a) Đất đai; (b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; (c)Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; (d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Từ Điều 2 Luật Trọng tài thương mại 2010 và Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 chúng ta có thể hiểu: Tranh chấp phát sinh giữa các bên hoặc một bên có hoạt động thương mại liên quan đến bất động sản thì Trọng tài có thẩm quyền giải quyết.

Tuy nhiên cần loại trừ các trường hợp mà luật chuyên nghành có quy định bắt buộc phải giải quyết tranh chấp tại Toà án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác.

Chỉ đối tượng là bất động sản nhưng hiện nay có rất nhiều luật điều chỉnh, Bộ luật Dân sự 2015 (chia tài sản thành động sản và bất động sản), Luật đất đai năm 2013 (điều chỉnh một loại bất động sản đặc biệt), Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật nhà ở 2014. Qua đó để thấy tính phức tạp của khái niệm, các quy định của pháp luật điều chỉnh bất động sản rất dễ bị hiểu nhầm và gây không ít khó khăn trong quá trình áp dụng.

Bài viết này sẽ phân tích thẩm quyền của Trọng tài theo Luật trọng tài thương mại 2010 trong mối tương quan với các luật có điều chỉnh đối tượng bất động sản, với từng trường hợp cụ thể như sau:

Thẩm quyền của Trọng tài chiếu theo Luật kinh doanh bất động sản 2014

Hiện nay Luật kinh doanh bất động sản 2014 không có quy nào nào hạn chế thẩm quyền của Trọng tài trong việc giải quyết tranh chấp bất động sản, do vậy, chiếu theo Điều 2 Luật trong tài thương mại 2010 (như đã phân tích ở trên): Một khi tranh chấp phát sinh giữa các bên hoặc có một bên hoạt động thương mại liên quan đến bất động sản thì Trọng tài có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đó.

Trong ngữ cảnh này, hoạt động thương mại liên quan đến bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản có thể hiểu tương đồng nhau ở tính mục đích của nó, cả hai khái niệm này đều chỉ đến một mục đích của hoạt động đó là: sinh lợi.

Kinh doanh bất động sản được giải thích là: “việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”. Như vậy trong quá trình hoạt động kinh doanh bất động sản mà phát sinh tranh chấp mà các bên có thỏa thuận Trọng tài thì Trọng tài có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đó.

Như trên đã phân tích, tính sinh lợi là tiêu chí quan trọng để đánh giá hoạt động thương mại, hoạt động kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên trên thực tế để xác định vấn đề này khá nan giải:

Tham gia kinh doanh bất động là tổ chức, hộ gia đình và cá nhân (buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã), trừ một số trường hợp quy định tại Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 hướng dẫn Luật kinh doang bất động sản 2014 – sau đây viết tắt là NĐ 76/2015) . Nếu Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi phát sinh tranh chấp, chỉ cần có yếu tố (chủ thể) là cả hai bên hoặc một trong hai bên tranh chấp có hoạt động thương mại thì Trọng tài có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này. Tuy nhiên nếu cá nhân có hoạt động kinh doanh bất động sản nhưng khi phát sinh tranh chấp giữa các cá nhân với nhau thì về nguyên tắc, Luật trọng tài thương mại 2010 cho phép cũng như Luật kinh doanh bất động sản 2014 không hạn chế, nhưng các Trung tâm Trọng tài rất e ngại trong việc thụ lý giải quyết tranh chấp này vì rất dễ “bị quy” vào cụm từ: vi phạm thẩm quyền, bởi lẽ: (i) Để xác định tính: sinh lợi ở trong trường hợp này rất khó; Thậm chí có nhiều cá nhân kinh doanh bất động sản thường xuyên, đáp ứng điều kiện về chủ thể theo quy định tại Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 3, Điều 5 NĐ 76/2015, nhưng lại vướng điểm sau đây; (ii) Nếu chủ thể là cá nhân không đăng ký kinh doanh, không phải là thương nhân thì khi phát sinh tranh chấp giữa những cá nhân (có hoạt động kinh doanh bất động sản nói tại điểm i) các Trung tâm trọng tài cũng không giám thụ lý hồ sơ để giải quyết mặc dù có Thỏa thuận Trọng tài chỉ vì các Trung tâm trọng tài quan ngại việc phán quyết của họ rất có khả năng bị hủy vì các Tòa cho rằng giao dịch này mang tính dân sự, không phải là hoạt động thương mại. Việc xác định giao dịch này là dân sự hay kinh doanh bất động sản trong trường hợp này rất khó xác định một cách rạch ròi.

Theo tôi giao dịch về bất động sản nhằm mục đích sinh lợi giữa các chủ thể đáp ứng điều kiện quy quy định tại Điều 3, Điều 5 Nghị định 76/2015 khi phát sinh tranh chấp mà một trong hai bên có hoạt động thương mại thì đó là tranh chấp kinh doanh thương mại. Các chủ thể, nội dung giao dịch, hình thức giao dịch này chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các văn bản hướng dẫn thi hành và Trọng tài có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này.

Nếu các cá nhân mua đi bán lại, hoặc thực hiện các hoạt động dịch vụ bất động sản dù lời hay lỗ vẫn được xem là hoạt động kinh doanh bất động sản, vì mục đích sinh lợi là việc rất khó có thể xác định. Ở đây chúng ta chỉ xét các chủ thể có hành vi thương mại là yếu tố chính mà không cần quá quan tâm đến tính chất của chủ thể. Hành vi trong giao dịch của chủ thể này là hành vi thương mại (sinh lợi) hoặc tranh chấp đó có liên quan đến hoạt động thương mại của họ. Các tranh chấp này Trọng tài có thẩm quyền giải quyết, phù hợp với ý chí của nhà làm luật khi đặt tên là “Luật Trọng tài thương mại”, tức nói đến bản chất cốt lõi của “hoạt động thương mại” hướng đến nội dung quan hệ tranh chấp, mà không quá chú trọng yếu tố chủ thể trong quan hệ tranh chấp.

Qua đây chúng ta thấy rằng: giữa quy định pháp luật và thực tiễn đánh giá, hiểu và áp dụng đã có sự bất cập và tương đối khó xác định về thẩm quyền của Trọng tài trong giải quyết tranh chấp bất động sản. Cần đặt mối quan hệ tranh chấp, các chủ thể tham gia giao dịch và mục đích của giao dịch trong một hoàn cảnh nhất định chúng ta mới xác định đó là loại quan hệ tranh chấp gì và khi đó mới khẳng định cơ quan tài phán nào có thẩm quyền giải quyết.

Thẩm quyền của Trọng tài chiếu theo Luật nhà ở 2014

Như chúng ta đã biết, nhà ở cũng là một dạng bất động sản phổ biến, vậy khi phát sinh tranh chấp liên quan đến nhà ở thì Trọng tài có thẩm quyền giải quyết không?

Luật Nhà ở năm 2014 không ghi nhận thẩm quyền của Trọng tài giải quyết các tranh chấp phát sinh liên quan đến nhà ở, theo Điều 177 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “1. Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải. 2. Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật. 3. Tranh chấp về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết đối với nhà ở được giao cho địa phương quản lý, Bộ Xây dựng giải quyết đối với nhà ở được giao cho cơ quan trung ương quản lý; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ Xây dựng thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính. 4. Tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.”

Ngoài ra các giao dịch về nhà ở giữa cá nhân, hộ gia đình không nhằm mục đích sinh lợi mà phát sinh tranh chấp thì được xem như tranh chấp dân sự thuần túy và chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở năm 2014 khi phát sinh tranh chấp các bên có thể đến Tóa án hay cơ quan có thẩm quyền khác để giải quyết theo quy định mà không phải đến Trọng tài yêu cầu giải quyết.